Đánh thuế bất động sản bỏ hoang: Ai là người bị ảnh hưởng nhất?

Thuế bất động sản bỏ hoang: Bước đi cải cách hay rào cản thị trường?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang trải qua những biến động mạnh về giá cả, cung cầu và niềm tin của nhà đầu tư, Chính phủ đang xem xét một chính sách: đánh thuế BĐS bỏ hoang và nhà, đất thứ hai trở lên. Mục tiêu là minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ, tăng hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai và tạo nguồn thu ngân sách mới. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào cách triển khai, định nghĩa pháp lý, cũng như khả năng giám sát và thực thi minh bạch.

Tác động đến thị trường BĐS: Cơ hội và rủi ro song hành

Ổn định cung – cầu, giảm “sốt ảo”

Thuế đánh vào BĐS bỏ hoang là một công cụ trực tiếp làm gia tăng chi phí cơ hội của việc găm giữ tài sản không sử dụng. Trong bối cảnh nhiều khu vực đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM chứng kiến hiện tượng “nhà trống hàng loạt”, chính sách này có thể thúc đẩy nhà đầu tư đưa tài sản vào khai thác hoặc chuyển nhượng. Hệ quả là nguồn cung tăng, áp lực giảm giá hình thành và thị trường có thể chuyển dịch theo hướng phục vụ nhu cầu thực.

Tái cấu trúc hành vi đầu tư

Áp lực thuế sẽ khiến giới đầu tư cân nhắc kỹ hơn khi mua tài sản để tích trữ. Xu hướng chuyển dịch từ đầu cơ sang khai thác thực (như cho thuê, thương mại, BĐS công nghiệp) có thể sẽ rõ nét hơn. Đồng thời, doanh nghiệp phát triển dự án cũng buộc phải tăng tốc triển khai để né tránh thuế áp lên quỹ đất chưa sử dụng – tạo động lực lành mạnh hóa chuỗi cung BĐS.

Tăng nguồn thu ngân sách, tạo dư địa hỗ trợ người yếu thế

Một mặt ít được nhắc tới nhưng cực kỳ quan trọng là khả năng tăng thu ngân sách. Nếu được quản lý hiệu quả, khoản thu từ chính sách này có thể tái đầu tư vào nhà ở xã hội, hạ tầng đô thị hoặc các chương trình an sinh – gián tiếp góp phần cân bằng lại thị trường và nâng cao chất lượng sống cho nhóm thu nhập thấp.

Góc nhìn từ các bên liên quan

Nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp: Áp lực lẫn cơ hội

Nhà đầu tư nhỏ lẻ sở hữu nhiều BĐS sẽ phải đối mặt với chi phí gia tăng, từ đó buộc phải cơ cấu lại danh mục tài sản hoặc đưa vào khai thác thực tế. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn đang nắm giữ quỹ đất lớn chưa phát triển sẽ đứng trước áp lực tài chính không nhỏ, đặc biệt nếu vốn hóa kém hoặc vướng pháp lý. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp năng động, có năng lực triển khai nhanh – nhất là trong các phân khúc như nhà ở giá rẻ hay BĐS công nghiệp.

Người mua nhà để ở: Lợi ích dài hạn, nhưng cần kiên nhẫn

Đối với người dân mua nhà để ở, chính sách này về lâu dài sẽ giúp ổn định giá, tăng nguồn cung và giảm áp lực cạnh tranh với nhà đầu cơ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, một phần chi phí thuế có thể được chuyển sang giá bán, khiến thị trường cần thời gian để “tiêu hóa” những thay đổi này.

Tổ chức tài chính và ngân hàng: Rủi ro tín dụng và áp lực đánh giá lại tài sản

Các khoản vay liên quan đến BĐS không khai thác hoặc bị bỏ hoang có thể trở thành gánh nặng nếu giá trị tài sản thế chấp giảm hoặc chủ sở hữu gặp khó về thanh khoản. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các tổ chức tài chính phát triển các sản phẩm tín dụng mới, hướng tới dòng vốn xanh, hiệu quả và bền vững hơn.

Thách thức thực thi: Không thể thiếu dữ liệu minh bạch và tiêu chí rõ ràng

Theo luật sư Thủy Bùi (Công ty Luật Triệu Phúc), một trong những rào cản lớn nhất là vấn đề pháp lý: thế nào là “bỏ hoang”? Nhà xây xong nhưng chưa có người thuê hoặc đang đợi giấy phép hoạt động có bị xem là bỏ hoang không? Việc thiếu tiêu chí rõ ràng sẽ dễ dẫn đến khiếu nại, tranh chấp và làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Thêm vào đó, Việt Nam vẫn đang thiếu một hệ thống dữ liệu đồng bộ về sở hữu, sử dụng BĐS trên toàn quốc. Điều này không chỉ cản trở việc thu thuế hiệu quả, mà còn tạo kẽ hở cho hành vi lách luật.

Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

Tại Canada, chính quyền Vancouver áp dụng “Vacancy Tax” – thuế nhà bỏ trống – với mục tiêu tương tự và đã ghi nhận tăng nguồn cung nhà ở cho thuê. Trong khi đó, Singapore áp dụng hệ thống thuế lũy tiến cho BĐS thứ hai và đánh thuế chuyển nhượng nhằm kiềm chế đầu cơ.

Theo ông Hải Lê, Giám đốc Quỹ đầu tư KMG Capital, đơn vị hỗ trợ các dự án đầu tư BĐS nước ngoài và BĐS gắn với hệ sinh thái phát triển bền vững, điểm chung của các mô hình thành công là: dữ liệu minh bạch, cơ chế phối hợp giữa các ngành, mức thuế hợp lý và đi kèm chính sách hỗ trợ cho nhóm yếu thế. Đây là những bài học quý báu cho Việt Nam nếu muốn hiện thực hóa chủ trương thuế BĐS bỏ hoang mà không tạo ra cú sốc ngược cho thị trường.

Khuyến nghị chính sách: Từ thí điểm đến thực thi toàn diện

Chính sách đánh thuế BĐS bỏ hoang có tiềm năng lớn để định hướng lại thị trường theo hướng sử dụng đất hiệu quả và bền vững. Tuy nhiên, cần một lộ trình triển khai phù hợp:

– Định nghĩa rõ ràng và minh bạch về “bỏ hoang” và “nhà, đất thứ hai” để tránh hiểu nhầm hoặc tranh chấp.

– Thí điểm tại các đô thị lớn, nơi có dữ liệu tương đối đầy đủ và thị trường phát triển.

– Kết hợp ưu đãi cho nhà ở xã hội và các đối tượng sử dụng BĐS hợp pháp, tránh tác động đến người mua để ở.

– Đầu tư vào hệ thống quản lý và thu thập dữ liệu BĐS, đồng bộ giữa các ngành thuế, xây dựng, tài nguyên – môi trường.

– Giữ vững thông điệp chính sách, tránh thay đổi đột ngột gây xáo trộn tâm lý thị trường.

Nhà đầu tư cần chuẩn bị cho sự thay đổi bằng cách rà soát danh mục BĐS, ưu tiên triển khai dự án và tìm kiếm cơ hội trong các phân khúc ít bị ảnh hưởng (như nhà ở giá rẻ, BĐS công nghiệp). Người mua nhà để ở nên theo dõi sát diễn biến thị trường để tận dụng cơ hội từ nguồn cung tăng và giá ổn định.

Có thể thấy, chính sách thuế BĐS bỏ hoang không chỉ là một công cụ kinh tế, mà còn là tuyên bố rõ ràng về định hướng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam trong tương lai. Nếu được thiết kế và thực thi một cách hợp lý, đây sẽ là cú hích chiến lược cho một thị trường bền vững, minh bạch và phục vụ đúng nhu cầu thực sự của xã hội.

Theo: Thái Sơn – Tạp chí Phổ biến và Tham vấn Pháp luật Việt Nam