Giá căn hộ tăng hơn 300% trong 10 năm qua

Lợi nhuận từ căn hộ cao hơn nhà phố

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh đan xen. Theo đó, giai đoạn 2008 - 2010, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ, trước khi bước vào thời kỳ suy giảm 2010 - 2013. Đến giai đoạn 2020 - 2025, thị trường chịu tác động kép từ đại dịch COVID-19 và quá trình thanh lọc.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong 10 năm qua, giá căn hộ đã tăng hơn 300%, với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 19% mỗi năm.

Xét theo từng giai đoạn, năm 2014 là bước ngoặt quan trọng khi chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở được mở rộng, góp phần thúc đẩy nguồn cung và thanh khoản. Giai đoạn 2017 - 2019 đánh dấu đỉnh tăng trưởng, với nguồn cung mới mỗi năm đạt trên 50.000 căn.

Tuy nhiên, từ 2020 - 2023, thị trường đối mặt nhiều thách thức như đại dịch và khủng hoảng trái phiếu khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm đáng kể. Đến năm 2025, khi thị trường dần phục hồi, giá căn hộ tiếp tục leo thang và lập đỉnh mới. Riêng trong quý II/2025, giá trung bình đã vượt 6.000 USD/m2.

Không chỉ tăng về giá, thị trường căn hộ cũng chứng kiến sự chuyển dịch mạnh về tiêu chuẩn phát triển. Theo bà Ly, nếu trước đây, các dự án như Phú Mỹ Hưng hay The Manor với mức giá khoảng 1.500 USD/m2 đã được xem là chuẩn mực thì hiện nay các dự án như Empire City, Metropole hay The Global City đang trở thành tâm điểm mới với mức giá cao hơn gấp nhiều lần.

Ở phân khúc cao cấp hơn, các căn hộ Grand Marina Saigon đã ghi nhận mức giá 15.000 - 20.000 USD/m2 cho thấy thị trường đã bước sang một chu kỳ mới với sự nổi lên của phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đối với nhà liền thổ, trong 10 năm qua, giá cũng tăng hơn 300%, với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 14%/năm. Trong đó, giai đoạn 2017 - 2019 là thời điểm giao dịch sôi động nhất, trước khi chững lại do tác động của dịch bệnh, vướng mắc pháp lý và khủng hoảng trái phiếu. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên, một phần nhờ môi trường lãi suất thấp trong giai đoạn trước.

Riêng trong năm 2025, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn cùng nguồn cung dồi dào đã góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong đó, khu đông tiếp tục là điểm sáng khi ghi nhận mức tăng giá nổi bật, khoảng 30% tính theo USD/m2.

Tương tự, số liệu của Savills cũng chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung - cao cấp.

Dù giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận phục hồi đáng kể. Trong năm qua, khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công, qua đó đưa tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao".

Theo ông Troy Griffiths, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang có sự mất cân đối đáng kể, qua đó tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm người mua. Cụ thể, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 đang chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại khu vực vùng lõi TPHCM, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%.

Giữ tăng trưởng trong dài hạn

Đáng chú ý, các chuyên gia tại Cushman & Wakefield cho biết, nguồn cung nhà ở TPHCM đang có xu hướng dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm truyền thống, trong bán kính khoảng 10 - 30 km, hướng đến các khu đô thị sáng tạo và tích hợp đa chức năng. Trong xu hướng này, hạ tầng được xem là yếu tố then chốt, không chỉ tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy quá trình giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị.

Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, diện mạo các đô thị mới sẽ dần hình thành rõ nét, củng cố xu hướng phát triển đa trung tâm. Tuy nhiên, nếu hạ tầng không theo kịp, quá trình dịch chuyển này có thể chỉ dừng lại ở kỳ vọng, khó tạo ra những thay đổi thực chất trên thị trường.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, bài học quan trọng nhất từ các nghiên cứu điển hình về quy hoạch đô thị là quá trình đô thị hóa thành công chưa bao giờ chỉ dừng lại ở việc bổ sung nguồn cung nhà ở.

“Cốt lõi là phải tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh - nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống cùng phát triển một cách đồng bộ. Với dư địa quy hoạch lớn hơn, Việt Nam có cơ hội rõ nét để phát triển các đại đô thị tích hợp hiệu quả hơn nhưng điều đó đòi hỏi tư duy dài hạn, kỷ luật trong triển khai và một cách tiếp cận hướng tới kiến tạo các quận, khu đô thị hoàn chỉnh thay vì chỉ phát triển những công trình đơn lẻ”, bà Ngọc nói.

Ở góc nhìn tương lai, ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và Châu Phi của Cushman & Wakefield khẳng định, Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường tăng trưởng dài hạn hấp dẫn nhất trong khu vực, bởi câu chuyện của Việt Nam giờ đây không chỉ còn là tốc độ mở rộng mà là chất lượng của quá trình mở rộng đó.

Ông Anshul Jain cho rằng, xu hướng ngày càng rõ ràng khi quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược kinh tế được gắn kết chặt chẽ hơn. Nếu sự đồng bộ này tiếp tục được duy trì, Việt Nam sẽ có vị thế đặc biệt thuận lợi để hình thành những đô thị có năng lực cạnh tranh cao hơn, những hành lang đô thị có sức hút đầu tư mạnh hơn và một nền tảng vững chắc hơn cho tăng trưởng bất động sản trong dài hạn.

 Theo Tiền phong