Góc chuyên gia: Gấp rút sửa đổi Nghị định 103/2024 tháo vướng mắc giá đất cho nhu cầu chính đáng của người dân

Như Tạp chí Nhà Đầu Tư X đã thông tin, việc bất cập tính giá đất nông nghiệp sang đất ở tại nhiều địa phương khiến việc chuyển đổi đất phục vụ nhu cầu dân sinh của người dân tại một số địa phương gặp nhiều khó khăn, mức chi phí quá lớn với nhiều hộ gia đình do chênh lệch giá đất nông nghiệp và đất ở.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Giá đất tăng đột biến người dân phải nộp tiền lớn hơn nhiều

Chiều 5/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, 17 tỉnh, thành phố về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Phó Thủ tướng nhấn mạnh, Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng với tinh thần lắng nghe, hướng về cơ sở và đã được sửa đổi rất cơ bản. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, nhiều địa phương gặp khó khăn, đặc biệt liên quan đến vấn đề tài chính đất đai. Việc ban hành các văn bản dưới luật còn thiếu cụ thể, chưa rõ ràng, dẫn đến tổ chức thực hiện thiếu thống nhất, khó áp dụng tại địa phương, đặc biệt khi điều kiện kinh tế - xã hội và đặc thù đối tượng không đồng nhất. Khâu tổ chức thực hiện còn cứng nhắc, thiếu linh hoạt, chưa phù hợp. Trên cơ sở đó, yêu cầu đặt ra là phải xác định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương trong tổ chức thực hiện chính sách tài chính đất đai, bảo đảm đúng quy định pháp luật, nhưng vẫn phù hợp điều kiện thực tiễn từng nơi, từng nhóm đối tượng, qua đó tạo ra giá trị kinh tế - xã hội - chính trị từ đất đai. Tại cuộc họp, các đại biểu đã thảo luận các nhóm vấn đề còn ý kiến khác nhau khi sửa đổi, bổ sung Nghị định 103, cũng như phương án đề xuất của Bộ Tài chính. Cụ thể, quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, các ý kiến thống nhất phương án do Bộ Tài chính đề xuất về mức thu khoản thu bổ sung, thời gian tính thu tiền bổ sung. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà lưu ý nguyên tắc tính mức thu, thời gian thu khoản thu bổ sung phải có căn cứ rõ ràng, phân định trách nhiệm cụ thể giữa Nhà nước và doanh nghiệp, bảo đảm công bằng, khoan sức cho doanh nghiệp phát triển, chống lãng phí. Về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, phản ánh từ địa phương cho thấy giá đất tăng đột biến khiến người dân phải nộp khoản tiền lớn hơn nhiều so với trước. Phó Thủ tướng nêu rõ, cần phân biệt giữa những người sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh hợp pháp và những trường hợp đầu cơ, để đất hoang hóa, chậm triển khai dự án. Với người dân tiếp cận đất đai lần đầu để làm nhà ở cần tính toán mức thu phù hợp với khả năng chi trả, bảo đảm quyền lợi, khả năng tiếp cận thực tế, nhất là ở khu vực nông thôn và thành thị có điều kiện khó khăn. Dựa trên khung quy định chung do Chính phủ ban hành, HĐND cấp tỉnh sẽ xác định đối tượng, mức thu đối với người dân chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu; mức chênh lệch giữa trong và ngoài hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, địa phương có thể áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, như đồng bào dân tộc thiểu số, người nghèo, người có công, cư trú ở vùng khó khăn, tương tự như các chính sách hiện hành.

Đề xuất thu 20% tiền sử dụng đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các doanh nghiệp, người dân rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã lắng nghe, tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của các hiệp hội, chuyên gia, tổ chức, cá nhân để xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 có lý có tình và đã được Bộ Tư pháp thẩm định ngày 24.7. Tuy nhiên, do vẫn còn một số nội dung cần được trao đổi để hoàn thiện nên HoREA xin được góp ý để phục vụ cuộc họp do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì về dự thảo Nghị định vào ngày 5.8. Hiện nay, theo dự thảo Nghị định quy định khi người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở và 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở để thay thế cho quy định bất hợp lý quy định tiền sử dụng đất được tính bằng mức 100% đối với toàn bộ diện tích đất trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở như hiện nay.

Thu 20% là hợp tình, hợp lý

Để chứng minh cho đề xuất của mình, ông Lê Hoàng Châu đưa ra ví dụ, ông A xin công nhận quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà được xây dựng trên thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích 300 m2. Trong đó, có 50 m2 vượt hạn mức đất ở tại mặt tiền đường có giá 11 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 600.000 đồng/m2 theo bảng giá đất và hạn mức đất ở là 250 m2 thì tiền sử dụng đất phải nộp theo 3 trường hợp sau đây. Trường hợp 1, áp dụng theo quy định hiện hành của Nghị định 103/2024 (không phân biệt đất ở trong hạn mức hoặc ngoài hạn mức đất ở), tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 11 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 3,3 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 0,6 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 180 triệu đồng.

Tiền sử dụng đất phải nộp (cũng là giá trị tăng thêm sau khi chuyển mục đích sử dụng đất) bằng 3,3 tỉ đồng trừ 180 triệu đồng bằng 3,12 tỉ đồng. Số tiền này là quá cao.

Trường hợp 2, áp dụng dự thảo Nghị định theo đề xuất của Bộ Tài chính thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau.

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 11 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 3,3 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 0,6 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 180 triệu đồng.

Giá trị tăng thêm của thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 3,3 tỉ đồng trừ 180 triệu đồng bằng 3,12 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức đất ở bằng 3,12 tỉ đồng chia cho 300 m2 nhân 250 m2 đất ở trong hạn mức nhân 30% bằng 780 triệu đồng.

Tiền sử dụng đất phải nộp vượt hạn mức đất ở bằng 3,12 tỉ đồng chia 300 m2 nhân 50 m2 đất ở ngoài hạn mức nhân 50% bằng 260 triệu đồng.

Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 780 triệu đồng cộng 260 triệu đồng bằng 1,04 tỉ đồng.

Mức nộp này chỉ còn bằng 33,3% so với số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành, nhưng vẫn còn quá cao.

Trường hợp 3, áp dụng theo đề xuất của HoREA thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 11 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 3,3 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 11 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 3,3 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 0,6 triệu đồng nhân 300 m2 bằng 180 triệu đồng.

Giá trị tăng thêm của thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng 3,3 tỉ đồng trừ 180 triệu đồng bằng 3,12 tỉ đồng.

Tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức đất ở bằng 3,12 tỉ đồng chia 300 m2 nhân 250 m2 đất ở trong hạn mức nhân 20% bằng 520 triệu đồng.

Tiền sử dụng đất phải nộp vượt hạn mức đất ở bằng 3,12 tỉ đồng chia 300 m2 nhân 50 m2 đất ở ngoài hạn mức nhân 30% bằng 156 triệu đồng.

Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 520 triệu đồng cộng 156 triệu đồng bằng 676 triệu đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, mức nộp tiền sử dụng đất này chỉ còn bằng 21,6% so với số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành nên hợp tình, hợp lý hơn.