Đăng Ký
Thị trường công nghệ bất động sản (Proptech) Việt Nam, dự kiến đạt 2,515 tỷ USD vào năm 2030 với CAGR 18,7%, từng là cơ hội cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land (Meey Land). Với hệ sinh thái 26 sản phẩm, đầu tư 80 triệu USD từ Global Emerging Markets (GEM), và kế hoạch IPO quốc tế, Meey Land thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, quyết định hủy đăng ký chứng khoán mã MEY (ISIN: VN000000MEY1) từ ngày 13/02/2025 của VSDC, cùng với các rủi ro tài chính, pháp lý, và quản trị, làm tăng đáng kể nguy cơ mất vốn. Bài viết này phân tích chi tiết các rủi ro, nhấn mạnh tác động hủy đăng ký chứng khoán, và rút ra bài học từ vụ lừa đảo cổ phần của Egroup.
Meey Land, thành lập ngày 15/08/2019 tại Hà Nội, là startup Proptech phát triển hệ sinh thái công nghệ – tài chính – bất động sản, bao gồm Meeyland.com (cổng thông tin bất động sản), Meey Map (bản đồ quy hoạch), và Meey Value (định giá tự động). Công ty từng nhận đầu tư 80 triệu USD từ GEM (05/2025) và ký thỏa thuận với ARC Group Limited (03/2025) để chuẩn bị IPO tại Hồng Kông. Báo cáo tài chính (01/2021-03/2022) ghi nhận doanh thu 109,2 tỷ VNĐ, lợi nhuận 1,4 tỷ VNĐ (biên lợi nhuận ~1,28%), và nợ phải trả 593,1 tỷ VNĐ (03/2023), gấp 20 lần vốn chủ sở hữu (30 tỷ VNĐ), với 569,1 tỷ VNĐ vay từ ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT.
Meey Land được VSDC cấp Giấy chứng nhận đăng ký chứng khoán số 38/2021/GCNCP-VSD ngày 29/09/2021, lưu ký 2,3 tỷ cổ phiếu OTC (mã MEY). Tuy nhiên, từ 13/02/2025, VSDC hủy đăng ký 3 triệu cổ phiếu (giá trị 30 tỷ VNĐ, mệnh giá 10.000 VNĐ) do Meey Land hủy tư cách công ty đại chúng, khiến mã MEY và ISIN VN000000MEY1 mất hiệu lực lưu hành.
Doanh thu bất thường và nghi vấn luân chuyển nội bộ
Doanh thu 109,2 tỷ VNĐ có giá vốn hàng bán 78,5 tỷ VNĐ (72%) và biên lợi nhuận 1,28%, bất thường trong ngành Proptech vốn dựa vào công nghệ. Thiếu chi tiết về nguồn doanh thu làm dấy lên nghi ngờ rằng một phần đến từ giao dịch nội bộ hoặc ghi nhận tiền từ gọi vốn qua Meeyinvest (điểm MEY, Meycoin). Khoản chi phí 452,7 tỷ VNĐ cho “thương hiệu Meey Land” bị từ chối ghi nhận là tài sản cố định vô hình, gợi ý gian lận tài chính. Tương tự, Egroup bị tố ghi nhận doanh thu từ cổ phần khống, gây thiệt hại 226 tỷ VNĐ cho 171 nhà đầu tư.
Nợ cao và phụ thuộc vào cá nhân
Nợ phải trả 593,1 tỷ VNĐ, với 569,1 tỷ VNĐ từ ông Hoàng Mai Chung, cho thấy phụ thuộc lớn vào vay cá nhân, tương tự Egroup (nợ 3,076 tỷ VNĐ tại Apax Holdings). Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (20:1) làm tăng nguy cơ khủng hoảng thanh khoản nếu ông Chung rút vốn. Đầu tư 80 triệu USD từ GEM không đảm bảo an toàn do điều khoản mập mờ và rủi ro IPO thất bại.
Thanh khoản cổ phiếu OTC sụp đổ sau hủy đăng ký
Việc hủy đăng ký mã MEY từ 13/02/2025 khiến cổ phiếu OTC không còn lưu ký tại VSDC, chấm dứt hợp đồng dịch vụ, và ngừng giao dịch từ 06/02/2025. Danh sách cổ đông được chốt ngày 07/02/2025, nhưng sau 13/02/2025, cổ phiếu MEY mất hiệu lực lưu hành, đẩy nhà đầu tư vào tình trạng không thể giao dịch hoặc chuyển nhượng. Cam kết giá cổ phiếu tăng gấp 55 lần (từ 8,679 VNĐ lên 500,000 VNĐ) trở nên vô nghĩa, tương tự lời hứa lãi 14-25% của Egroup.
Kinh doanh đa cấp không phép
Tháng 01/2022, Bộ Công Thương cảnh báo Meey Land có dấu hiệu kinh doanh đa cấp không phép qua gọi vốn trên Hoangmaichung,com, phát hành Meycoin (không hợp pháp), và chào bán cổ phiếu nội bộ. Các chương trình như “Câu lạc bộ Triệu Mey” lôi kéo nhà đầu tư bằng lợi nhuận cao, tương tự mô hình lừa đảo của Egroup, dẫn đến khởi tố ông Nguyễn Ngọc Thủy. Dù Luật Công nghiệp Công nghệ số (01/01/2026) hợp pháp hóa tài sản số, Meycoin hiện không được công nhận, làm tăng rủi ro pháp lý.
Thiếu giấy phép và hợp đồng mập mờ
Meeyland.com không được cấp phép sàn thương mại điện tử, chỉ là trang thông tin điện tử tổng hợp. Gọi vốn qua Meeyinvest.com vi phạm quy định của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC). Hợp đồng mua điểm MEY hoặc cổ phiếu có thể thiếu minh bạch, tương tự hợp đồng mập mờ của Egroup. Việc hủy tư cách công ty đại chúng từ 13/02/2025 làm giảm nghĩa vụ công bố thông tin, tăng rủi ro cho nhà đầu tư không được bảo vệ pháp lý.
Rủi ro IPO sụp đổ
Kế hoạch IPO tại Hồng Kông hoặc Mỹ, với thỏa thuận ARC Group và GEM, bị trì hoãn từ 2022. Việc hủy đăng ký mã MEY từ 13/02/2025 làm giảm uy tín và cơ hội niêm yết quốc tế, vốn yêu cầu minh bạch và quản trị cao. Nếu IPO thất bại, giá trị cổ phiếu sụp đổ, tương tự Egroup không thực hiện cam kết lợi nhuận.
(sử dụng hình ảnh người nổi tiếng để quảng cáo trái phép)
Phụ thuộc vào ông Hoàng Mai Chung
Ông Hoàng Mai Chung kiểm soát tài chính (569,1 tỷ VNĐ vay) và gọi vốn, tương tự Shark Thủy ở Egroup. Nếu ông Chung gặp vấn đề pháp lý hoặc rút vốn, Meey Land có thể sụp đổ. Thiếu công khai cơ cấu cổ đông và giao dịch với bên liên quan, cùng cáo buộc kinh doanh đa cấp, làm giảm uy tín. Hủy tư cách công ty đại chúng càng làm giảm minh bạch, tăng nghi ngờ về gian lận.
Meey Land từng có tiềm năng trong thị trường Proptech, nhưng hủy đăng ký chứng khoán mã MEY từ 13/02/2025, cùng rủi ro tài chính (nợ cao, doanh thu bất thường), pháp lý (gọi vốn không phép, Meycoin không hợp pháp), và quản trị (thiếu minh bạch), khiến khoản đầu tư trở nên cực kỳ mạo hiểm. Bài học từ Egroup nhấn mạnh cần thận trọng với cam kết lợi nhuận cao và mô hình gọi vốn mập mờ. Nhà đầu tư nên hành động trước để bảo vệ vốn, ưu tiên các lựa chọn an toàn hơn.
