Dòng tiền bất động sản 2026 đi về đâu?

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” sáng ngày 02/04, các chuyên gia định hình bức tranh vĩ mô và chỉ ra lối đi an toàn cho dòng vốn trong kỷ nguyên mới. Giữa bối cảnh nền kinh tế đang xoay trục, việc tháo gỡ nút thắt thể chế, tập trung vào giá trị thực, minh bạch pháp lý và đón sóng hạ tầng tại khu vực giáp TPHCM được xem là chiếc "chìa khóa vàng" để giới đầu tư lẫn doanh nghiệp tạo nên sức bật.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng, thị trường đang chứng kiến sự vận động của 2 dòng tiền hoàn toàn khác nhau, trong đó dòng tiền hiện hữu cực kỳ lớn đang đóng vai trò định hình lại toàn bộ diện mạo địa ốc Việt Nam với những triển vọng chưa từng có.

Ông nhấn mạnh đất nước đang ở thời điểm vươn mình để bắt kịp các tiêu chuẩn toàn cầu, do đó, những cơn gió ngược từ lãi suất hay tín dụng chỉ là khó khăn mang tính ngắn hạn. Thay vì tập trung vào biến động nhất thời, nhà đầu tư cần trang bị tầm nhìn dài hạn, nương theo mạch đập của dòng tiền quốc gia để nhận diện chính xác giá trị tài sản.

Chia sẻ về nội lực của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá thể chất của bất động sản Việt Nam rất tốt sau 2 thập kỷ tích lũy, đặc biệt được tiếp thêm “liều thuốc kích thích” từ dòng vốn đầu tư công giai đoạn 2024-2025. Dù vậy, ông cũng chỉ ra những căn bệnh nội tại như: Thiếu kiểm soát nguồn cung, chất lượng sản phẩm chưa cao và sự lệch pha khi nhóm sản phẩm đầu tư áp đảo nhu cầu ở thực. Những rào cản thể chế đang tạo ra nút thắt khiến nguồn cung chất lượng bị nghẽn, dẫn đến việc dòng vốn khổng lồ trong dân chưa được khai thác triệt để. Nếu không sớm cải thiện, những sai lầm trong việc chọn lựa sản phẩm hoàn toàn có thể đẩy nhà đầu tư vào nguy cơ khủng hoảng. Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, các chuyên gia đều cho rằng nền tảng thể chế qua nhiều chu kỳ sẽ giữ cho thị trường gam màu tích cực.

Về cơ hội trong chu kỳ mới, ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA - cho rằng những biến động và trật tự thế giới mới đang mang lại cơ hội lịch sử cho kinh tế Việt Nam. Dưới góc nhìn điều hành, ông nhận định giai đoạn từ cuối năm 2025 đến nay, bất chấp các biến số rủi ro, lại chính là thời điểm vàng để xuống tiền. Tiến trình sàng lọc gắt gao đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và có nguồn vốn bảo chứng. Đặc biệt, vị thế của TPHCM sau sáp nhập địa giới, cộng hưởng cùng hệ sinh thái hạ tầng khổng lồ từ sân bay Long Thành, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đến Vành đai 3, Vành đai 4 và mạng lưới metro, đang tạo ra lực hút cực mạnh.

Ông Lâm dự báo từ nay đến 2030, TPHCM sẽ là tâm điểm hút vốn, kéo theo đà tăng tất yếu của giá bất động sản và giá thuê. Ông cũng chỉ ra nghịch lý thiếu hụt trầm trọng ở cả 2 đầu mút là nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân và nhà siêu sang, đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cấu trúc linh hoạt để lấp đầy khoảng trống này. Với sự nỗ lực chuyển mình đó, thị trường được kỳ vọng lấy lại sự ổn định ngay từ quý 2/ 2026.

Mở rộng góc nhìn về TPHCM, PGS. TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khu vực Cần Giờ với các dự án lấn biển quy mô lớn đang trở thành vùng sáng rực rỡ, giúp tạo nên đô thị hiện đại trên mặt nước và khẳng định vị thế siêu đô thị vươn tầm quốc tế. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý việc mượn cớ phát triển hạ tầng để đẩy giá đất nền lên cao là sai lầm từng phải trả giá đắt ở nhiều khu vực trong quá khứ. Thay vào đó, xu hướng "all-in-one" với các dự án cung cấp tiện ích khép kín, tạo ra chất lượng sống thực và giá trị kinh tế bền vững mới là thỏi nam châm thu hút dòng vốn toàn cầu an toàn.

PGS. TS Trần Đình Thiên đề cao bản lĩnh và tầm nhìn xa, cho rằng năng lực chớp thời cơ và sự can đảm dấn thân sẽ quyết định thành bại khi thị trường đang tái cấu trúc sâu sắc. Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính khuyến nghị mọi quyết định xuống tiền phải dựa trên sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật, đồng thời phải gắn liền với trách nhiệm bảo vệ môi trường sinh thái. Lựa chọn sự thận trọng, ông Phạm Lâm khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân ưu tiên bảo toàn vốn qua các tài sản phòng thủ cao để chờ đợi chu kỳ tăng trưởng. Ngược lại, PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc khuyến nghị hướng dòng tiền vào đất nông nghiệp vùng sâu vùng xa. Ông lập luận rằng với 45 triệu thửa đất chưa được dữ liệu hóa, khoảng trống thông tin này chính là mỏ vàng cho những nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro, sở hữu tầm nhìn cực dài và khát vọng thay đổi vị thế mạnh mẽ trong tương lai.

Theo Tài chính và cuộc sống