Bộ Tài chính đề xuất siết giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính hiện nay đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đáng chú ý là các quy định liên quan đến thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo dự thảo, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, phù hợp với quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

Về căn cứ tính thuế, giá chuyển nhượng được xác định theo giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi thấp hơn mức do Nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ căn cứ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng

Đối với giao dịch bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình, dự thảo quy định rõ: Phần giá trị đất áp dụng theo bảng giá đất trong trường hợp kê khai thấp; phần giá trị tài sản gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành. Nếu địa phương chưa có quy định, việc xác định sẽ căn cứ theo tiêu chuẩn, định mức xây dựng và giá trị còn lại của công trình theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Với bất động sản hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với đơn giá tính lệ phí trước bạ do địa phương ban hành. Trường hợp chưa có đơn giá, áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

Dự thảo cũng làm rõ trường hợp cho thuê lại bất động sản: Nếu đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định, giá tính thuế sẽ được xác định theo mức giá do địa phương ban hành.

Về thời điểm xác định thu nhập tính thuế, dự thảo phân định theo từng trường hợp. Nếu bên bán trực tiếp nộp thuế, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu bên mua nộp thay, thời điểm được xác định khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu. Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

Đáng chú ý, trường hợp góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể, khi đó tổ chức nhận vốn góp sẽ thực hiện khai và nộp thuế thay.

Ngoài ra, dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành đối với các giao dịch ủy quyền. Trường hợp ủy quyền nhưng người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền định đoạt bất động sản, giao dịch vẫn được coi là chuyển nhượng và phải nộp thuế theo quy định. Ngược lại, nếu chỉ nhận thù lao, nghĩa vụ thuế được xác định theo thu nhập từ tiền lương, tiền công. Hiện dự thảo Nghị định đang được công bố để lấy ý kiến rộng rãi trước khi hoàn thiện và trình Chính phủ ban hành.

Theo reatimes